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纽约房产投资——三种主要的房产类型
2017/9/14 | 行业资料
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在我们印象中,美国家庭大多拥有一栋别墅,一个花园。事实上美国大多数地方的确如此,但在寸土寸金的纽约市,则到处是数不清的高层公寓。在纽约市的房地产主要有三类,产权公寓(condominium)、合作公寓(co-op) 及联排别墅(townhouse),。

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在我们印象中,美国家庭大多拥有一栋别墅,一个花园。事实上美国大多数地方的确如此,但在寸土寸金的纽约市,则到处是数不清的高层公寓。在纽约市的房地产主要有三类,产权公寓(condominium)、合作公寓(co-op) 及联排别墅(townhouse),。


产权公寓(condominium)

现在我们来讲最受海外投资者欢迎的产权公寓,其实说白了,这类型房产和中国的花园式洋房非常类似。因为买家买到的是这个房子的产权,而不是像合作公寓那样买到的是股权,所以被称为产权公寓。但是这类型房产只占纽约房产总量不到20%,而且需求量大,因此非常受欢迎。


1、首先,共有公寓是最适合海外及本地人购买的。屋主可以随意买卖或租赁,和合作公寓比较类似的是买房的人和租房的人都要提交申请给业主协会批准买卖和租赁,但是产权公寓这方面会容易很多,因为产权公寓的业主协会如果要拒绝这个买卖,那么这个业主协会是需要自己掏钱把这个房子买下来的。


2、然后呢,拥有一个产权公寓,每月要交公摊和房地产税。在纽约所有的房子都是要交房产税的,相信大家都有所了解。至于房产税的多少视不同地区和楼盘而定。


合作公寓(co-op)

第二种房产类型叫合作公寓,是纽约最普遍的房产类型,这类房产占了全纽约房产总量的80%,价格比产权公寓低很多,但是一般国际投资者都不能买这种类型的房产。


买了合作公寓相当于是拥有大楼的股份,你会得到一份股权证书,而不是拥有这个公寓的房契,对于国内许多的朋友来说是比较难理解的。整个大楼是一个公司所有,当你买这个公寓的时候相当于买的是这个公司的股份。股份的多少取决于购买的公寓面积和楼层。合作公寓有诸多限制,而且这类型房产的增值不会很大,所以最不适合海外买者。


简单介绍一下合作公寓:


1、很多合作公寓不卖给外籍人。需要有绿卡或者是美国公民才可以买合作公寓。


2、屋主不可以随意买卖或租赁。买屋者需要填交一份买屋者申请书给合作公寓大厦业主协会检阅。申请书内容包括买家个人简介,职业,年薪,银行户口,经济状况等等。公寓大厦业主协会需要面试这个买房子的人或是租房的人,而且要得到业主协会的批准才可以卖给或租给此人。所以要把房子租出去是非常的麻烦。


3、合作公寓大厦业主协普遍只准许买家向银行贷款75%,也就是说买家至少要有25%的订金来买这个房子,对于中国人来说这不是问题,因为中国的买家通常喜欢用现金买房,不喜欢贷款,大部分的产权公寓只要求10%-20%的订金,所以对用贷款来买房子,经济不那么充裕的买家来说,合作公寓就不那么有吸引力。买方需要有两年的管理费及银行贷款费的流动资金及所有过户的费用。要不然,合作公寓大厦业主协会便不会批准该屋主将此单位给这个买家。


所以在纽约,合作公寓不适合海外投资者投资,一般都是美国人买来自住的,升值的空间也远远比不上产权公寓。


联排别墅(townhouse)

首先我们来介绍一下联排别墅(townhouse),联排别墅其实就是中国人称为别墅的房产类型。联排别墅是自己管理的房屋。屋主可以随意买卖或租赁,这类房地产是价钱最昂贵的,因为是房主自己拥有的一块土地。视不同地区而定,在曼哈顿的联排别墅起价最少是200至300万美元。在皇后区和布鲁克林的独立屋,如果要买到好区里的好房的话,100万美元左右可以买到还不错的,离曼哈顿近的地方价格会更高。

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本文来源:上海建工海外地产中心 | 编辑:SCG

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